天使之城-曼谷
曼谷（bangkok）是泰国首都和最大城市，也是中南半岛最大城市，东南亚第二大城市。
曼谷位于湄南河东岸，南临泰国湾，根据2010年人口普查，大曼谷总人口1197.1万人，其中城市注册人口达到980万，人口密度为5801/km。
逾半数曼谷人有某种程度上的华人血统，每年都有大量移民及外国人涌入曼谷。
曼谷是繁华的国际大都市，经济占泰国总量的44%，是东南亚的重要经济支柱。
泰国有582家上市公司，总市值约为4900亿美元（2017年8月31日），在东南亚仅次于新加坡，排名第二。
曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。
曼谷的轨道交通
曼谷的轨道交通现有2条轻轨（bangkok mass transit system，简称bts）＋2条地铁mass rapit transit authority of thailand，简称mrt）＋1条机场铁路线。
▎ 轻轨 ( bts )
bts分为青绿色的素坤逸线（sukhumvit line）和蓝绿色的是隆线（silom line），两条bts的相交站是暹罗站（siam）。
▎ 曼谷地铁
曼谷地铁 (mrt) 2条，分别为蓝色线和紫色线，可在素坤逸站和是隆站换乘 bts 轻轨。
▎机场铁路线
机场铁路线服务位于曼谷机场（素万那普国际机场）地下一层，到达市中心phaya thai。
曼谷的区域划分
决定房地产价值最重要的三个因素是：地段、地段、地段。
上图是曼谷市中心（downtown）的几大传统住宅地段：
central lumpini 中央伦披尼pathumwan 巴吞旺sukhumvit 素坤逸成熟区（cbd发展区）outer sukhumvit 素坤逸外围late sukhumvit 素坤逸发展区silom / sathorn 是隆/沙吞（老牌cbd）rama iii 拉玛三riverside 湄南河畔rama ix 拉玛 9（曼谷新cbd）bang sue 邦瑟 （东南亚最大的交通枢纽）thonburi 吞武里
1：central lumpini中央伦披尼central lumpini毫无疑问是曼谷最顶级的稀缺地段，是曼谷最老牌的市中心。
1902年，泰国国王拉玛五世——朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划。他兴建了royal bangkok sport club（曼谷皇家体育俱乐部），并下令开通了rajadamri大道，连接了曼谷的两个区域。rajadamri意为“皇家旨意”。
1920年，拉玛六世兴建了lumpini park。曼谷皇家体育俱乐部和伦披尼公园就好比美国纽约的中央公园，rajadamri大道就好比北京的长安街，已经超越了地段本身的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。
centrallumpini的土地供应量极度稀缺，绝大多数地块均归皇室所有，目前几乎已无任何尚未开发的土地。
central lumpini非常豪华——众多五星级酒店、各国大使馆和大使宅邸、数个高档购中心、一群极其显赫的大家族和社会精英的住宅，区域内的物业几乎皆为奢华档次（luxury segment）。
central lumpini的公寓均价也一直以来都是最昂贵的，越靠近lumpini park，均价就越高。
2：pathumwan巴吞旺地处土地稀缺的曼谷市中心，pathumwan开盘的新公寓非常少。
pathumwan巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以rama iv路、西面以sirat高速路、东面以thanon rajadamri路为界。
全球第六大购物中心central world、高端百货gaysorn、久负盛名的siam square、顶级购物中心siam paragon、潮牌云集的siam center、重新装修的siam discovery、淘宝街mbk均座落于此。
此外，泰国最高学府chulalongkorn university（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——jim thompson的故居亦座落于此。
由于地处土地稀缺的曼谷市中心，pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站phaya thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。
3：sukhumvit素坤逸沿轻轨线而迅速发展的片区，主要指由轻轨站ploenchit至on nut站沿线的区域。
sukhumvit是曼谷市中心极为重要的一个繁华片区。非常受外国租客青睐，也是非常适合做出租投资的片区。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。通常，越紧邻轻轨线、越靠近central lumpini的公寓的均价越高。
轻轨站ploen chit紧邻central lumpini，土地昂贵且稀有，已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗邻贵妇百货central embassy以及高档写字楼，公寓价格很高。
轻轨站nana是sukhumvit沿线上的两大红灯区之一。这里很受欧美游客的喜欢，生活很方便，同时此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。
轻轨站asoke是sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的terminal 21购物中心，asoke的人流量和人气便成倍增长。靠近asoke的sukhumvit 23巷是sukhumvit沿线上的第二大红灯区soi cowboy，同样不被泰国人待见。
自从商圈the em district（emporium和emquartia）落成之后，prong phong地价犹如火箭一般飞涨。prong phong长久以来都是日本人聚居地，区域内汇集了大量日本餐厅和高端公寓。同时，prong phong区域内居住了很多名人显贵，如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。
thong lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是prong phong区域内的黄金地段越来越少，土地供应还未枯竭的thong lo便愈发抢手。很多明星名人居住于此，区域内的生活配套非常成熟。
轻轨站ekkamai旁于几年前开了一个日系中端商场——gateway，汇聚了很多日本料理和日系商店。这个区域几年前与城中心相比仍显得较冷清，但是现在已经成为了成熟的居住区，目前也有较多的新开盘公寓。
on nut是曼谷市中心与城郊的边界，除地铁站附近区域配套稍好外，整个区域目前还有待开发。
4：outer sukhumvit素坤逸外围随着城市的不断扩大，outer sukhumvit未来也颇具增长潜力。
outer sukhumvit主要是指petchaburi路及其以北、rama iv路以南的小范围片区。
虽然petchaburi路和这个路段的rama iv距曼谷市中心并不遥远，距人来人往的sukhumvit路仅片刻之遥，但泰国人却并不认为这两个区域算是曼谷的“好地段”（prime location）。
主要原因是生活配套不完善，而且由于附近没有大型超市，买东西也不是很方便，居住的社区氛围也不够浓郁，此外petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线覆盖，所以出租也就相对比较困难。
不过，随着城市的不断扩大，outer sukhumvit未来也颇具增长潜力。
5：late sukhumvit 素坤逸发展区bts sukhumvit线向南延伸的周边区域
bts sukhumvit线向南不断延伸，住宅和商业也不断向南拓展。这里已经属于曼谷的郊区，但是由于临近地铁线，未来的发展潜力也不可小觑。虽然周边配套还不是很完善，但是由于总价较低，还是有不少人在此区域居住。
6：silom/sathorn是隆/沙吞曼谷的cbd
silom/sathorn是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意义上的central business district（cbd，中央商务区），被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。
silom/sathorn后来兴建了很多高层公寓，生活非常方便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次，这点与sukhumvit正好相反。这里有众多国际金融机构，律所，保险公司，配套有多座甲级写字楼，如亚洲中心，曼谷城市大厦，sathorn广场和aia sathorn等。
同时，silom/sathorn还是曼谷最大的红灯区，外国游客络绎不绝，同时也是国内游客非常喜欢光顾的场所。
silom/sathorn有数个轻轨站和地铁站，其中要数轻轨和地铁交汇的sala daeng最为繁华，与轻轨站相连的silom complex也为sala daeng聚集了更多的人气。这里生活便利，既商务又休闲更娱乐，还毗邻数个医院。
轻轨站sala daeng的下一站chong nonsi几乎为silom/sathorn片区繁华的边界，再下一站surasak的人流便少了很多。
7：rama iii 拉玛三市中心和湄南河中间的区域
拉玛三区是位于市中心与湄南河中间的区域，该区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama 3 路有快速公交线（brt），主要是曼谷当地人居住在本区域。
8：riverside湄南河畔曼谷新兴的奢华地段
曼谷是世界上少数河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市，通常河滨城市的沿河地段早被开发殆尽，地价也居高不下。
湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙了，新开发的asiatique也为河滨生活增色不少。
由于曼谷地处湄南河下游入海口处，河岸没有棘手的岩滩，所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。
这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅sirocco，外加后来开的超奢华大盘iconsiam以及高贵冷艳的four seasons private residences，都将riverside加持为曼谷新兴的奢华地段。
规划中的轻轨金色线也将由轻轨站krung thon buri起始，途径iconsiam，最后与轻轨紫色线连接。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷riverside愈发繁华和奢贵将指日可待。
由于riverside距离中央商务区silom/sathorn有一段距离，外加这里绝大多数的公寓都相当高端，故不太适合出租，但非常适合长线投资。
9：rama 9 拉玛9正在崛起的曼谷新cbd
rama9区域以著名的地铁站rama 9为依托，主要包括：拉差达ratchadapisek，rama 9，拉抛ladphrao等，是曼谷经济崛起的一个新cbd区域。
由于中国大使馆也位于该区域，所以这里华人也较多。
该区域周边有许多大型商场和高档办公设施，包括即将建成的supper tower，著名连锁超市robison、联合利华亚太企业总部、华为总部、商办大楼“g tower”,以及大型写字楼第九塔,都坐落在supper tower旁,可以说公寓被金融中心包围。
rama9区域正在兴建super tower超级塔项目，高615米、共125层，预计2021年建成，将成为世界第3高楼。
rama 9大道，东止于机场快速入口，中间腹地横跨与曼谷素坤逸区相连，可以轻松出入曼谷各个角落。
该区域交通便利，曼谷唯一的环形地铁经过于此，商业配套也逐步完善，使得该区域有着较大的升值间。
10：bang sue东南亚最大的交通枢纽
bang sue grand station是曼谷的一个交通枢纽，位于曼谷乍都乍县thoet damri路。车站由泰国国家铁路所有，有北部线、东北线和南部线经过，兼具长途客运、通勤客运和货运业务，车站未来将改建成东南亚地区最大的交通枢纽中心。
新车站将引入五条曼谷近郊轨交系统线路、素万那普国际机场捷运乃至泰国高速轨交线路。新车站将设有24个站台、171,000平方米的总面积而成为“东南亚最大的交通枢纽中心”，同时bang sue mrt地铁站周边35公顷的土地将会被发展为交通和商业中心。
bang sue交通枢纽中心未来是泛亚铁路三条交汇点，完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运，bang sue grand station是曼谷政府斥资680亿泰铢重资打造的交通枢纽中心，预计2021年完工。
bang sue grand station落成后，预计每天将吸引人流超过30万人次，人潮的汇聚势必也带来住房需求再加上房价上涨，未来的曼谷bang sue地区将成为下一个房产热潮！
11：thonburi 吞武里湄南河西侧的地铁沿线区域
湄南河类似黄浦江，把曼谷分成东西两边，河的东岸是现在的曼谷王朝地盘，而河的西岸则是上一个王朝吞武里王朝的地盘。坐落在湄南河西岸的泰国故都吞武里，在 1972 年并入曼谷之前一直是个独立省份，因此躲开了其他地方常见的现代开发。
虽然曼谷的多数主要旅游景点均在东岸，但如果搭乘一艘廉价的渡船去西岸冒险，呈现在您眼前的将是一个决然不同的曼谷。簇拥着狭窄的水道、未遭破坏的村庄，迷人的博物馆和古雅的当地市场，吞武里有众多有趣的、不为人知的景点和活动。吞武里整个地区水道纵横，让游客有机会看到曼谷更为“本土”的一面。
吞武里主要的发展区域是沿地铁线的数个站点，并且地铁线路现在正在延长。现在该区域主要是泰国当地人居住。
曼谷房产投资回报
曼谷房屋租金回报率
cbre 2017年2月 亚太地区房地产市场展望
曼谷的房地产具有总价低、租金回报率高、以及拥有永久产权等优势。曼谷房价基本是根据市场导向而变化，政府调控的影响力较小。总体来看，曼谷平均租金回报率在5-8%，房价涨幅每年在7-10%。
炒楼花期房又称为楼花，是指在施工阶段就推向市场销售的商品房。
炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的定金，之后转手卖给别人，从中赚取差价。
泰国期房一般签约时仅需20...