【研究报告内容摘要】
政策环境综述:稳经济再度发力,地方调控放松增多。中央层面着力强调“稳经济”,对于2020年经济工作,中共中央政治局及中央经济工作会议均强调要全面做好“六稳”工作,保持经济运行在合理区间。
财政政策延续“更加积极”的基调,财政部提前下达专项债额度,要求按规定落实,确保明年初即可使用见效,尽早形成对经济的有效拉动。地方继续因城施策,11月以来地方“四限”调控政策放松频率增加,有利因素不断累积。一线城市中广州、深圳,二线城市中天津、海口、南京、成都、三亚,三线城市中佛山等地在“四限”政策上均有不同程度的放松。
成交市场综述:推盘与成交均小幅下滑。根据房管局数据,11月35城成交面积由正转负同比下降1.4%,批售比继续上升,市场景气度仍处于下行通道。分结构来看,一线、二线城市继续维持一定的景气度,成交同比分别增长12.5%、3.2%,而三四线城市景气度继续下滑,同比下降14.8%,跌幅较10月扩大7.5个百分点。整体全年来看,今年一二线城市整体景气度均较高,1-11月一线、二线城市分别累计同比增长10.6%、9.2%,而三四线城市则同比下滑4.8%。
土地市场综述:土地市场继续下行,成交累计同比转负。根据中指院数据,19年11月300城全类型用地单月成交同比下滑9%,同比继续下滑,带动全年累计成交建面同比下滑0.7%,自5月以来再次转负。
单月批售比继续上行至1.56,市场热度仍在下行。
资金环境综述:房贷利率继续上涨,融资环境边际收紧。11月35重点城市首套、二套房按揭贷利率均环比上涨1bp,按揭贷方面流动性继续收缩。另一方面, 1年期mlf、5年期lpr 均下调5bp,整体资金面有所宽松。目前,市场总体景气度持续下行,土地市场降温仍在继续,我们认为基本面回落推动未来行业环境将改善。投资方面,在“房住不炒”背景下,地产金融属性下降,周期窄幅波动企业竞争力回归到内生增长性,规模增长更加考验公司的综合能力,龙头房企在布局、融资、拿地、管理、品牌溢价各方面将全面胜出,我们继续推荐低估值的一二线龙头,一线a 股龙头推荐:万科a、金地集团、招商蛇口,二线a 股龙头推荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展,h 股龙头推荐:融创中国、万科企业、旭辉控股集团,h 股龙头关注:中国海外发展,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝。
风险提示:政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。

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